Services & Studies

Atect Projekt – Architecture, Development Studies & Permitting

We are an architecture and design office with over 25 years of experience. We support private clients, developers and the industrial sector with clear, buildable solutions — from early feasibility and permitting checks to full architectural design and project delivery. Our strength is solving complex situations in a practical and structured way.

1) Development Potential Assessment (Feasibility Study)

A development potential assessment is an architect-led overview of a site’s realistic building and spatial development options. It focuses on interpreting applicable planning documents, identifying constraints and restrictions (e.g., green network, water protection zones, easements), verifying site suitability for construction, and providing an initial view of possible building rights and development scale.

The purpose is to clearly show what can realistically be planned on the land and what conditions will affect development.

Key questions we analyse:

• What kind of development is allowed under planning conditions and restrictions

• Where buildings can be located spatially

• Which limitations affect land use and feasibility

• Which development scenarios are realistic and justified

Typical use cases:

• Preparing an investment or development project

• Assessing project volume and feasibility

• Quick decision-making between alternative sites

• Early risk screening before major costs

• Supporting buying/selling decisions with a clear development argument

Output: written report + a conceptual plan solution

• Based on survey data (if available), or official geoportal base data (if not)

Pricing is defined after reviewing initial inputs (scope depends on site complexity and data quality). In practice, most works fall in the €900–€1,200 range.

2) Detailed Planning Need Assessment (DP vs. Design Conditions)

This service gives an unambiguous answer whether a development requires a Detailed Plan (DP) or whether it can proceed under design conditions (without DP). It can be ordered as a second stage after the feasibility study, or as a standalone service when the client wants to focus immediately on the permitting route, risks, timeline and next steps.

Included (scope based on the site):

• Review of comprehensive plan conditions

• DP need assessment (incl. Planning Act logic)

• Initial feasibility of building rights and volumes

• Checks of constraints and protection zones (green network, water protection, easements, etc.)

• Initial suitability: wastewater solution / well feasibility (if relevant)

• Access and utilities feasibility (road access, networks)

• Clear recommendation: DP required or design conditions sufficient

• Summary of key risks, time and cost implications

Output: a clear written conclusion showing

• whether DP is required,

• what is likely permissible,

• and what conditions must be accounted for.

When ordered together with the development potential assessment (or immediately after it), the work is priced as a combined scope to avoid duplicate analysis.

3) SEA / KSH Preliminary Assessment (Strategic Environmental Screening)

We prepare formal SEA/KSH preliminary assessments for detailed plans and spatial decisions, compliant with current legal requirements. The assessment analyses whether the proposed activity may cause significant environmental impacts and whether a full strategic assessment must be initiated.

Includes (as relevant):

• Description of the planning area and proposed activity

• Water bodies / drainage systems analysis and related constraints

• Green network, Natura 2000 and protected areas checks

• Hydrological conditions and water regime

• Groundwater, wastewater and well-related risk analysis

• Geology and soil considerations

• Social, visual and cumulative impacts

• Impact tables (extent, duration, intensity, reversibility)

• Conclusion: SEA/KSH initiation required or not required

Output: a complete SEA/KSH preliminary assessment suitable for submission to the local municipality and environmental authorities, including required references, tables and supporting figures.

Architectural Design (incl. industrial buildings)

We deliver architectural solutions for residential, commercial and industrial projects, with a strong focus on functional and feasible architecture for larger production and logistics buildings.

Our team approach combines architectural logic, structural optimisation and engineering coordination to achieve a buildable result where aesthetics + function + feasibility work together.

We provide:

• Consultations and early concept work

• Design management (briefs, coordination, quality control)

• Architectural design: concept, preliminary and detailed stages

• Industrial projects: new builds, extensions, reconstructions

• 3D visualisations for clear decision-making early on

Kinnisvara arenduspotentsiaali ja menetlusteekonna hinnang

Kinnisvara arenduspotentsiaali ja menetlusteekonna hinnang on arhitektide poolt koostatud terviklik analüüs, mille eesmärk on anda kinnistuomanikule või arendajale selge ja realistlik ülevaade,

• mida on konkreetsele kinnistule ruumiliselt ja ehitusõiguslikult võimalik kavandada, ning

• kuidas on võimalik selle arendusega menetluslikult edasi liikuda konkreetses omavalitsuses.

Hinnang keskendub kehtiva planeeringu ja üldplaneeringu tõlgendamisele, kitsenduste ja piirangute analüüsile (sh rohevõrk, veekaitsevööndid, servituudid jms), krundi sobivusele hoonestamiseks, ehitusõiguse võimalikkusele ning sellele, millise mahuga ja millise menetlusteega on arendus praktikas teostatav.

Teenuse eesmärk on vältida olukorda, kus arendusotsuseid tehakse eelduste põhjal, mis menetluses ei realiseeru.

Peamised analüüsitavad aspektid

• milline hoonestus on planeeringu, üldplaneeringu ja kitsenduste järgi lubatav

• kuhu hooneid saab ruumiliselt paigutada ja millised piirid seda mõjutavad

• millised piirangud määravad kinnistu kasutusvõimalused

• milline hoonestusloogika ja maht on menetluslikult vastuvõetav (nt hoonealune pindala, hoonete arv ja korruselisus kasutusotstarbe lõikes)

• kas arendusega on võimalik edasi liikuda ilma detailplaneeringuta või tekib tõenäoliselt detailplaneeringu vajadus

• millised on tüüpilised riskikohad ja menetluslikud piirid, mis võivad arenduse kulgu muuta

Omavalitsuse praktika ja taust

Analüüs tugineb avalikele allikatele (KOV otsused ja dokumendiregister, planeeringumaterjalid, EHR) ning koondab ülevaate piirkonna või õiguslikult sarnaste juhtumite menetlustulemustest ja tüüpriskidest.

Tulem ja edasiliikumise teekond

Hinnangu tulemusena valmib kirjalik seletuskiri ja plaaniline lahendus:

• geodeesia olemasolul koostatakse lahendus geodeesial

• geodeesia puudumisel kasutatakse geoportaali alusandmeid

Lisaks annab hinnang konkreetse edasiliikumise soovituse:

• Valitud lahendus on ÜP raamides teostatav ilma detailplaneeringuta. Hinnang kirjeldab, millise hoonestusloogika ja mahuga (nt hoonealune pindala, hoonete arv/korruselisus kasutusotstarbe lõikes) on võimalik piirkonnas edasi liikuda.

• Edasiliikumise teekond: koostatakse menetlusliku eelpäringu alus (lühikirjeldus + põhimõtteline skeem) ning määratakse, millise sisuga on mõistlik KOV-iga esimene menetlusring teha, et saada täiendavat infot enne projekteerimise ja/või ostuga seotud kulusid.

• Piir, millal detailplaneering muutub vältimatuks, pannakse paika ette: hinnang näitab konkreetselt, milline muutus (maht, funktsioon, krundijaotus või muu ruumiline hüpe) viib tõenäoliselt DP nõudeni, et tellija ei liiguks hiljem menetluslikult vales suunas.

Teenust kasutatakse

• arendusprojekti ettevalmistamiseks

• kinnistu potentsiaali kontrollimiseks enne ostu või suuremaid kulutusi

• projekti mahu ja suuna kontrollimiseks

• riskide esmaseks hindamiseks

• kiireks otsustamiseks erinevate kruntide vahel

• ostu-müügi protsessides objekti perspektiivi ja väärtuse argumenteerimiseks

Kuidas see erineb tavapärasest kinnisvara hindamisest

Kinnisvarabürood määravad vara turuväärtuse, tuginedes tehinguandmetele ja turuolukorrale.

Käesolev hinnang keskendub ruumilistele, ehitusõiguslikele ja menetluslikele eeldustele ning sellele, mida on kinnistule realistlikult võimalik kavandada ja millise teekonnaga edasi liikuda. Tegemist ei ole turuhinnangu laiendusega.

Alusandmed (kui tellijal olemas)

• tehnilised tingimused

• tehnovõrguandmed

• arhitektuursed tingimused

Hind

Maksumus sõltub krundi eripärast, planeeringulistest tingimustest ja analüüsi mahust.

Praktikas algavad hinnad 900 € + km, sõltuvalt kinnistu eripärast ja juhtumi keerukusest.
Iga konkreetse tellimuse puhul teeme enne töö alustamist eeltöö, täpsustame lähteülesande ning esitame hinnapakkumise.

Teenuse positsioon

Detailplaneeringu vajaduse hindamine annab üheselt mõistetava vastuse, kas kavandatava arenduse elluviimiseks on vajalik detailplaneering või on võimalik edasi liikuda projekteerimistingimuste alusel.

Teenust saab tellida kahel viisil:

• II etapina, kui arenduspotentsiaali hinnang (I etapp) ei anna menetlustee osas piisavalt selget tulemust või ilmneb detailplaneeringu vajaduse risk.

• Iseseisva teenusena, kui tellija soovib kohe alguses keskenduda menetlusteele ning saada kiire ja selge otsuse detailplaneeringu vajalikkuse, riskide, ajakulu ja järgmiste sammude kohta.

Teenuse ulatus ja maksumus sõltuvad kinnistu eripärast ja analüüsi mahust.Selgitame välja, kas kinnistu arendamiseks on vaja detailplaneeringut või on võimalik hoone püstitada või rekonstrueerida projekteerimistingimuste alusel.

Teenuse tulemusena saab kinnistuomanik selge ja läbipaistva ülevaate arendusvõimalustest ning võimalikest riskidest.

Sisaldab:

• Üldplaneeringu tingimuste analüüs

• Detailplaneeringu vajalikkuse hindamine (PlanS § 125 jt)

• Hoonestusõiguse ja ehitusmahtude võimalikkus

• Kitsenduste ja kaitsevööndite kontroll (rohevõrk, veekaitse, servituudid jms)

• Reoveekäitluse ja puurkaevu esmane sobivus

• Krundi juurdepääsu ja tehnovõrkude võimalikkus

• Soovitus: kas DP-d on tarvis või piisab projekteerimistingimustest

• Selge ülevaade riskidest, aja- ja rahakulust

Milleks see on vajalik:

• Enne projekteerimise alustamist

• Enne kinnistu ostmist või müüki

• Kui on vaja hinnata, kas projekt viiakse läbi DP protsessiga või ilma

• Kui on segadus kitsenduste ja planeeringunõuete osas

• Kui soovitakse teada, kui palju on lubatud ehitada ja millistel tingimustel

Tulemus:

Kliendile valmib üheselt mõistetav hinnang, mis näitab täpselt,

kas detailplaneering on nõutav,

milline ehitusõigus on lubatav,

ja millised tingimused tuleb arvestada.

Juhul kui detailplaneeringu vajaduse hindamine tellitakse koos kinnisvara arenduspotentsiaali hinnanguga või II etapina vahetult pärast I etapi valmimist, arvestatakse töö hind kombineeritult, vältides dubleeriva analüüsi kordamist.

Koostame detailplaneeringute ja ruumiliste otsuste jaoks ametliku KSH eelhinnangu, mis vastab kõikidele kehtivatele nõuetele (KeHJS, PlanS, määrus „Eelhinnangu sisu täpsustav määrus“).

Hinnangus analüüsitakse põhjalikult, kas kavandatav tegevus võib põhjustada olulist keskkonnamõju ning kas strateegiline hindamine tuleb algatada.

Sisaldab:

• Planeeringuala ja kavandatava tegevuse kirjeldus

• Veekogude, kuivendussüsteemide ja maaparanduskraavide analüüs (VeeS § 38)

• Rohevõrgu, Natura 2000 ja Looduskaitse seaduse alused kontrollid

• Hüdroloogilised tingimused ja veerežiim

• Põhjavee, reoveekäitluse ja puurkaevu riskianalüüs

• Geoloogia ja pinnase hinnang

• Sotsiaalse, visuaalse ja kumulatiivse mõju analüüs

• Määruse § 33 järgi mõju ulatuse, kestuse, intensiivsuse ja pöörduvuse tabelid

• Järeldus: kas KSH algatamine on vajalik või mitte

Milleks see on vajalik:

• Detailplaneeringute algatamiseks

• Arvestatakse veekaitsevööndite, metsade, rohevõrgustiku ja veerežiimi võimalikke mõjusid

  Kui KOV või Keskkonnaamet nõuab eelhinnangut

• Kui soovitakse tõestada, et mõju on väike ning KSH-d ei ole vaja algatada

Tulemus:

Valmib KSH eelhinnang, mis on sobilik esitamiseks KOV-ile, Keskkonnaametile ning planeeringumenetluse juurde.

Dokument sisaldab kõik vajalikud joonised, viited ja tabelid ning on koostatav kooskõlas kehtivate nõuetega.

Oleme arhitektuuri- ja projekteerimisbüroo üle 25 aastase kogemusega.

Loome terviklahendusi nii elamu-, äri- kui ka tööstushoonetele, keskendudes eelkõige suuremahuliste tootmis- ja logistikaprojektide funktsionaalsele ja teostatavale arhitektuurile.

Meie tugevuseks on selged lahendused keerukates olukordades – alates esmastest eelhinnangutest kuni täieliku ehitusprojektini.

⭐

Meist

Atect Projekt on arhitektuuribüroo, mis lahendab terviklikult kõik arhitektuuri ja planeerimisega seotud ülesanded – alates varasest visioonist kuni ehituseni. Tegutseme eraisikute, arendajate ja tööstussektoriga, pakkudes selgeid ja teostatavaid lahendusi ükskõik kui keerulises olukorras.

⭐

Meeskond

Arhitektid · Konstruktorid · Insenerid

Meie tugevus on praktiline koostöö:

• arhitekt tagab ruumilise loogika

• konstruktor loob optimaalse konstruktsioonilahenduse

• insener koordineerib tehnilised süsteemid

Tulemus: esteetika + funktsioon + teostatavus ühes tervikus.

⭐

Teenused

🔹 Konsultatsioonid

Arhitektuuri- ja planeerimisalane nõustamine · eelhinnangud · kontseptsioonid.

🔹 Projekteerimise juhtimine

Lähteülesanded · koordineerimine · lahenduste kontroll · kvaliteedi tagamine.

🔹 Arhitektuurne projekteerimine

Eskiisid · eelprojektid · põhiprojektid

Elamu-, äri- ja tööstushooned.

⭐

Arhitektuur

Elamud · Bürood · Laohooned · Tootmishallid

Fookus: lihtsad, skaleeritavad ja funktsionaalsed tööstuslikud ruumid, mis töötavad päriselt nii tootmise, ladustamise kui logistika jaoks.

⭐

Konstruktsioonid

Teras · Betoon · Liimpuit

Selged konstruktsioonilised skeemid, mis on ehituslikult teostatavad ja materiaalselt ökonoomsed.

⭐

Tööstusprojektid

Uusehitus · Laiendused · Rekonstruktsioonid

Tootmishooned · Logistika · Tehnilised rajatised

Optimeeritud lahendused, mis lähtuvad funktsioonist ja laienemisvõimalustest.

⭐

3D visualiseerimine

Minimalistlikud ja selged visualiseeringud, mis näitavad mahud, valguse ja ruumiloogika enne projekteerimise järgmisi etappe.

⭐

Disaininõustamine & eelanalüüsid

Varajased mahulised lahendused · teostatavuse analüüs · planeeringueelsed otsused

(Eriti kasulik tööstus- ja tootmisalade puhul.)